L'EXPERTISE IMMOBILIÈRE

NOTRE FORMATION

Expertise immobilière en France

Nos experts salariés en évaluation immobilière ont été formés à l’Institut de l’Expertise, l’ESSEC Business School de Paris et l'ESI (Ecole Supérieure de l'Immobilier de la FNAIM) à Paris la Défense.

L’ensemble de nos experts se conforment dans leurs missions d’expertises immobilières à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière (5ème édition - Octobre 2017) et aux EVS 2016 publiées par TEGoVA (the Blue Book, 8ème édition).

Chaque rapport d'expertise est signé par notre expert en charge de la mission, sous couvert de la Responsabilité Civile Professionnelle de COFARIS EVALUATION.

NOTRE MISSION EN EXPERTISE IMMOBILIERE

Nos expertises immobilières sont le fruit d’un travail de terrain et vous permettent d’apprécier un rapport complet :

  • Etude des facteurs physiques et techniques
  • Etude des facteurs juridiques et fiscaux
  • Etude des facteurs socio-économiques
  • Méthodes d’évaluation adaptées en fonction de la mission (comparaison directe, capitalisation, DCF,…)
  • Analyse de la conjoncture et du marché immobilier
  • Analyse des éléments de plus-value et de moins-value
  • Analyse des références de marché
  • Visite du bien avec photographies
  • Détermination de la valeur vénale ou locative du bien
  • Détermination de la valeur en vente forcée (en cas de vente à la barre)
  • Détermination de la valeur hypothécaire (optimisation des risques en phase d’octroi)
  • Détermination du ratio LTV (Loan To Value ratio indispensable entre la valeur hypothécaire et la valeur vénale)

L’expertise immobilière intervient en différentes circonstances : octroi de prêt, garantie financière, règlement amiable, contentieux, partage de communauté, succession, ISF... Toujours dans un soucis d'objectivité !

NOS DIFFÉRENTES SPECIALITÉS

Expertise immobilière : Biens résidentiels d'habitation

C’est le domaine qui nous concerne le plus. En effet, il représente les biens d’habitation dont nous avons besoin pour nous loger.

Quels sont les critères retenus par notre expert ?

Pour les appartements, nous distinguons les parties (surfaces occupées y compris les annexes) et les parties communes (hall d’entrée, escalier, ascenseur, boites aux lettres, toiture, façades, fenêtres, chauffage collectif, colonne d’eau,…).

La qualité d’un appartement s’apprécie par ses qualités propres telles que : les commodités, l’adresse, l’environnement, l’exposition, la qualité architecturale de l’immeuble, son niveau d’équipement, son calme, les prestations, son état, sa composition, son isolation thermique et phonique et la rationalisation de sa superficie. Les parties annexes seront largement appréciées : cave, grenier, stationnement, balcon ou terrasse…

Ce bien sera également replacé dans son marché local par rapport à la demande actuelle et les biens disponibles. Nous analyserons également les dépenses de fonctionnement de ce bien (chauffage, eau chaude, charges de copropriété).

Pour une maison, elle est le plus souvent en pleine propriété, plus rarement en copropriété, sous appellation horizontale ou sous règlement associatif.

Pour les éléments d’habitation, les qualités s’apprécieront comme un appartement, avec les annexes éventuelles. Pour la partie foncière, une analyse toute particulière sera faite pour sa qualité d’agrément (jardin, plantation, piscine,…) et sa capacité constructible éventuelle.

Enfin, une étude toute particulière sera faite sur d’éventuelles servitudes qui pourraient exister sur ces biens ayant une incidence en plus ou en moins sur la valeur du bien expertisé.

Expertise commerciale : Fonds de Commerce

Une entreprise évolue continuellement. Les relations avec ses clients, ses fournisseurs, son personnel, les contraintes règlementaires, la concurrence, les engagements financiers, les choix du dirigeant, modifient la consistance et la valeur de l’entreprise. Il est important de pouvoir mesurer les évolutions et de maîtriser les différents leviers de création de valeurs.

Le rôle de l’expert consiste à effectuer une analyse complète des différents éléments à la fois juridiques (les différents contrats), comptables (le bilan et le compte de résultats), financiers (les créances et les dettes) et économiques (l’environnement, les moyens mis en œuvre) pour déterminer, selon la mission confiée, la valeur du droit au bail, celle du Fonds de Commerce ou du Fonds Artisanal.

L’indépendance de l’expert, sa parfaite objectivité ainsi que son argumentation détaillée seront également recherchées lors d’un arbitrage ou d’une négociation entre deux parties aux points de vue et aux intérêts divergents. L’expert peut avoir un rôle de conciliation en apportant un éclairage neutre sur une situation délicate à gérer, et un rôle de conseil pour accompagner le dirigeant dans les phases importantes de la vie de l’entreprise.

Expertise immobilière : Immobilier d'entreprise

Il 'agit ici, d'étudier différents patrimoines liés à l'entreprise: 

- L’immobilier de bureaux, 

- Les locaux d’activités et locaux industriels, 

- L’immobilier spécifique à une activité économique précise (hôtels, cinémas, cliniques, logistiques, logements des personnes âgées ou dépendantes, …). 

Contrairement au logement d’habitation, l’occupant est très souvent locataire. Il existe donc deux marchés immobiliers : celui de l’occupant et celui du propriétaire. Ils peuvent avoir des objectifs convergents mais également divergents. 

 

 

En effet, la législation française en matière de baux commerciaux procure une souplesse relative à l’occupant locataire et constitue un risque permanent de vacance pour le propriétaire. 

Connaître la valeur locative réelle d’un bien, permettre une négociation de loyer, connaître la valeur vénale de son patrimoine, pour établir un bilan d’une part, emprunter, céder, arbitrer, mieux valoriser d’autre part, sont des éléments qui nécessitent une expertise régulière en valeur immobilière.

Expertise immobilière : Biens à caractère d'exception
COFARIS EVALUATION Expert en evaluation immobiliere des biens d'exepections luxe

COFARIS EVALUATION propose une gamme de services liée aux biens exceptionnels. Cela inclut aussi bien des belles demeures,  des châteaux, ou encore des appartements d’exception.

Il est donc indispensable de s’adresser à nos experts qui, grâce à leur savoir-faire, sauront vous apporter la réponse à votre besoin, et appliqueront les bonnes méthodes et la meilleure approche pour déterminer la valeur de votre bien. 

 

Expertise quinquennale

Vous êtes un organisme mutualiste? L'expertise quinquennale vous concerne!

En effet, en application avec le code de la mutualité article R.212-54d, les parts de sociétés immobilières ou les immeubles détenus par les mutuelles et les assurances doivent faire l’objet d’une évaluation tous les 5 ans, et dans cette période d’une estimation tous les ans. Ces évaluations doivent être effectuées par un expert immobilier reconnu par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

 

Grâce à de nombreuses années d’expérience et aux agréments RICS et TEGoVA, COFARIS EVALUATION a su développer une réelle compétence en matière d’expertise immobilière.  Nos experts se déplacent sur toute la France.

Déterminer la valeur hypothécaire

Les experts de COFARIS EVALUATION, sont tout particulièrement spécialisés dans la détermination de la valeur hypothécaire d’un bien immobilier.

« La valeur hypothécaire correspond à une valorisation qui doit être appréciée de façon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps ». Extrait issu de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (4ème édition / octobre 2012).

«L’objectif de la valeur hypothécaire est de fournir une valeur durable à long terme, qui évalue l’adéquation d’un immeuble en tant que garantie d’un prêt hypothécaire indépendamment des fluctuations futures du marché et selon un principe plus stable. Elle fournit un chiffre, généralement inférieur à la valeur vénale et, par conséquent, capable d’absorber les fluctuations à court terme du marché, tout en reflétant avec précision la tendance sous-jacente à long terme sur le marché». Extrait issu du rapport de la Fédération Hypothécaire Européenne sur la valeur hypothécaire, cité par TEGoVA (European Valuation Standards 2012) et par la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Pour plus d'informations sur notre service "valeur hypothécaire" cliquez ici

Déterminer le LTV pour maîtriser le risque bancaire

L’expert de COFARIS EVALUATION exprimera dans ses conclusions un ratio entre la valeur hypothécaire et la valeur vénale de l’objet, permettant d’apprécier le risque du prêteur dans sa recherche du LTV ou Loan To Value (ratio prêt/valeur).

Pour plus d'informations sur le ration LTV rendez vous directement sur la page " Nos autres missions"

Déontologie, méthodologie et confidentialité : Nos partenaires et certifications